Cos'è l'assemblea condominiale
L'assemblea condominiale è l'organo deliberativo del condominio. Riunisce tutti i condomini per prendere le decisioni relative alla gestione delle parti comuni dell'edificio. È disciplinata dagli articoli 1135–1137 del Codice Civile, come modificati dalla Legge 220/2012(la cosiddetta "riforma del condominio").
Tipologie di assemblea
Assemblea ordinaria
Deve essere convocata almeno una volta l'anno, entro la scadenza stabilita dal regolamento condominiale. È il momento in cui si approvano il rendiconto dell'anno passato, il preventivo per l'anno successivo e si nomina o conferma l'amministratore.
Assemblea straordinaria
Può essere convocata ogni volta che l'amministratore o almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio lo ritengano necessario. Tratta argomenti urgenti o non rinviabili all'assemblea ordinaria.
La convocazione
L'avviso di convocazione deve essere comunicato a ciascun condomino almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione. Deve contenere:
- Data, ora e luogo dell'assemblea (prima e seconda convocazione)
- Ordine del giorno dettagliato
- Il rendiconto (se all'o.d.g. ne è prevista l'approvazione)
La comunicazione può avvenire via raccomandata, email (se il condomino ha fornito indirizzo PEC o email certificata), o consegna a mano con firma di ricevuta.
Quorum costitutivi
Per la validità dell'assemblea è necessario che siano presenti (di persona o per delega) condomini che rappresentino:
| Convocazione | Quorum costitutivo |
|---|---|
| Prima convocazione | 2/3 dei millesimi e maggioranza dei condomini |
| Seconda convocazione | 1/3 dei millesimi (almeno 100/1000) |
Quorum deliberativi
Le maggioranze richieste per le delibere variano in base all'oggetto:
| Tipo di delibera | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Gestione ordinaria (2ª conv.) | Maggioranza dei presenti + 1/3 millesimi |
| Nomina/revoca amministratore | Maggioranza dei condomini + metà millesimi |
| Innovazioni (art. 1120) | Maggioranza dei condomini + 2/3 millesimi |
| Sopraelevazione | Unanimità |
| Modifica regolamento contrattuale | Unanimità |
Deleghe e rappresentanza
Ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea da un altro soggetto (anche non condomino) tramite delega scritta. L'amministratore non può ricevere deleghe, così come i dipendenti del condominio. Il regolamento può limitare il numero di deleghe per persona.
Il verbale assembleare
Il verbale deve essere redatto dal segretario dell'assemblea e firmato dal presidente e dal segretario. Deve contenere: data, luogo, o.d.g., presenti e astenuti con rispettivi millesimi, discussione e voti per ogni punto. Il verbale va conservato nel registro dei verbali del condominio.
Impugnazione delle delibere
Le delibere assembleari possono essere impugnate davanti all'Autorità Giudiziaria entro 30 giornidalla data dell'assemblea per i presenti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Le delibere nulle (per vizi gravi) possono essere impugnate senza limiti di tempo.
Assemblee in videoconferenza
Dal 2021, le assemblee condominiali possono svolgersi anche in modalità telematica (videoconferenza) se il regolamento condominiale lo prevede oppure se l'assemblea lo decide all'unanimità. Limpido Condominio gestisce assemblee miste presenziali/da remoto con strumenti certificati.
Riferimenti normativi
- Art. 1135–1137 Codice Civile
- Art. 67–72 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio)
- D.L. 18/2020 conv. L. 27/2020 (assemblee telematiche)