Cosa sono le tabelle millesimali
La tabella millesimale esprime in millesimi (su un totale di 1000) il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio. Costituisce lo strumento fondamentale per ripartire le spese condominiali e determinare il peso del voto in assemblea.
Tipi di tabelle
Un condominio può avere più tabelle millesimali, ciascuna con uno scopo specifico:
- Tabella generale: rappresenta il valore complessivo di ogni unità ed è usata per la ripartizione delle spese generali (art. 1123 c.c.) e per il peso del voto in assemblea
- Tabella scale e ascensori: per la ripartizione delle spese delle scale (art. 1124 c.c.)
- Tabella riscaldamento: per la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato (art. 1123, co. 2 c.c.)
- Tabella lastrico solare/tetto: per le spese del lastrico (art. 1126 c.c.)
Come si calcola la tabella millesimale
Il calcolo avviene secondo i criteri dell'art. 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Si tiene conto di:
- Superficie dell'unità immobiliare (m²)
- Altezza dei locali
- Esposizione (luce, vista, luminosità)
- Piano dell'edificio
- Presenza di dependances o terrazze
Il calcolo viene eseguito da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) e si traduce in un prospetto con il valore millesimale di ogni unità.
Approvazione della tabella
Secondo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 18477/2010, la tabella millesimale può essere approvata con la maggioranza qualificata dell'assemblea (500/1000 + metà condomini), senza necessità di unanimità — a meno che non modifichi tabelle preesistenti di natura contrattuale.
Revisione e modifica
L'art. 69 delle Disposizioni di Attuazione prevede che le tabelle millesimali possano essere modificate (anche senza unanimità) quando:
- Risultano affette da errore, anche se approvate come contratto (errore di calcolo o erroneo apprezzamento delle caratteristiche)
- Le condizioni dell'edificio sono mutate per sopraelevazione, ampliamento o incremento di superfici
In questi casi l'assemblea delibera a maggioranza (500/1000 + metà condomini) su richiesta anche di un solo condomino.
Impugnazione della tabella millesimale
La tabella può essere impugnata davanti al Tribunale competente da qualsiasi condomino che ritenga errata la determinazione del proprio millesimo. Il termine di impugnazione dipende dalla natura della tabella (contrattuale o assembleare) e dalla data di conoscenza degli errori.
| Tabella | Articolo di riferimento | Criterio di ripartizione |
|---|---|---|
| Generale | Art. 1123, co. 1 c.c. | Proporzionale al valore |
| Scale | Art. 1124 c.c. | Metà per piano, metà proporzionale |
| Riscaldamento | Art. 1123, co. 2 c.c. | Uso + consumi (contabilizzatori) |
| Lastrico solare | Art. 1126 c.c. | 1/3 proprietario + 2/3 sottostanti |
Riferimenti normativi
- Art. 1123–1126 Codice Civile (ripartizione spese)
- Art. 68–69 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile
- Cass. SS.UU. n. 18477/2010 (approvazione tabelle)
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220