Cos'è il regolamento di condominio
Il regolamento di condominio è il documento che disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme di convivenza e il funzionamento dell'assemblea. È obbligatorio nei condomini con più di dieci condòmini (art. 1138 c.c.).
Tipologie di regolamento
Regolamento assembleare
Approvato a maggioranza dall'assemblea (500/1000 millesimi e maggioranza dei condomini). Disciplina l'uso delle parti comuni, la convivenza e le spese, ma non può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese né limitare i diritti dei singoli condomini sulle parti private.
Regolamento contrattuale
Predisposto dal costruttore/originario proprietario e allegato ai rogiti notarili di vendita. Ha forza contrattuale e può limitare l'uso delle parti private (es. divieto di destinare l'appartamento ad attività commerciali). Può derogare ai criteri legali di ripartizione spese. Richiede l'unanimità per essere modificato.
Contenuto obbligatorio
Secondo l'art. 1138 c.c., il regolamento deve contenere norme circa:
- L'uso delle cose comuni
- La ripartizione delle spese
- Le norme per la tutela del decoro dell'edificio
- Le norme per l'amministrazione del condominio
Limiti del regolamento
Il regolamento non può:
- Vietare il possesso di animali domestici (art. 1138, co. 5 c.c., come modificato dalla L. 7/2023)
- Limitare il diritto di ciascun condomino di far valere i propri diritti in giudizio
- Stabilire, nel regolamento assembleare, criteri di ripartizione diversi da quelli legali
- Vietare l'installazione di impianti per fonti rinnovabili
Opponibilità ai terzi
Il regolamento contrattuale, per essere opponibile ai terzi acquirenti, deve essere trascritto nei registri immobiliarioppure richiamato espressamente nell'atto di acquisto. Il regolamento assembleare, invece, è opponibile solo a chi era condomino al momento della sua approvazione e ai futuri acquirenti se espressamente richiamato nel rogito.
Modifica del regolamento
| Tipo | Maggioranza per la modifica |
|---|---|
| Regolamento assembleare | Maggioranza dei condomini + 500/1000 |
| Regolamento contrattuale | Unanimità + atto notarile + trascrizione |
Il registro delle delibere e del regolamento
L'amministratore è obbligato a conservare il regolamento condominiale e a consegnarne copia a chiunque ne faccia richiesta, dietro pagamento delle spese di riproduzione (art. 1130, n. 7 c.c.). Il regolamento deve essere allegato al registro dell'anagrafe condominiale.
Animali domestici in condominio
Con la Legge 7/2023, l'art. 1138 c.c. è stato modificato per rendere nulle le clausole regolamentari che vietano il possesso di animali domestici. Anche i regolamenti preesistenti con tali divieti perdono efficacia rispetto a questa materia.
Riferimenti normativi
- Art. 1138 Codice Civile
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220
- Legge 9 gennaio 2023, n. 7 (animali domestici)
- Art. 2659 c.c. e segg. (trascrizione nei registri immobiliari)