La sicurezza nel condominio
Il condominio è soggetto a una serie di obblighi di sicurezza disciplinati da normative specifiche. L'amministratore ha il compito di verificare la conformità degli impianti e delle attrezzature delle parti comuni e di promuovere gli interventi necessari.
Impianti elettrici
Gli impianti elettrici delle parti comuni devono essere conformi alla Legge 46/1990(ora D.M. 37/2008). L'amministratore deve conservare la dichiarazione di conformità(D.C.) rilasciata dall'installatore abilitato e provvedere alla verifica periodica degli impianti. In assenza di D.C. deve essere prodotta una dichiarazione di rispondenza (D.R.I.).
Impianto di riscaldamento centralizzato
Gli impianti termici devono essere:
- Manutenuti da tecnici abilitati con libretto d'impianto aggiornato
- Sottoposti a controllo annuale delle emissioni (analisi fumi) da comunicare allo sportello unico energia regionale
- Dotati di contabilizzatori del calore (obbligatori dal 2017 per immobili con impianto centralizzato, D.Lgs. 102/2014)
Ascensori e montacarichi
Gli ascensori sono soggetti al D.P.R. 162/1999 e successive modifiche. Gli obblighi principali sono:
- Manutenzione semestrale da parte di ditta abilitata con rilascio di registro di controllo
- Verifica periodica biennale da parte di un organismo notificato (ASL o organismo accreditato)
- Adeguamento alle normative di sicurezza (se l'impianto è antecedente al 1999, obbligatorio adeguamento progressivo)
Prevenzione incendi (CPI)
I condomini con più di 12 piani o con garage con più di 9 auto devono ottenere il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) dal Comando dei Vigili del Fuoco. È richiesto anche per impianti termici con potenzialità superiori a 116 kW.
Il CPI va rinnovato ogni 5 anni e richiede la verifica della conformità di impianti antincendio, vie di esodo, porte tagliafuoco e sistemi di rilevazione fumi.
Videosorveglianza condominiale
L'installazione di telecamere nelle parti comuni è consentita ma soggetta a precisi obblighi:
- Delibera assembleare con maggioranza degli intervenuti e metà dei millesimi (art. 1122-ter c.c.)
- Nomina di un responsabile del trattamento(tipicamente l'amministratore)
- Esposizione di cartelli informativi (informativa ex art. 13 GDPR) in prossimità delle telecamere
- Le immagini devono essere conservate per un periodo limitato (max 24-72 ore salvo indagini) e accessibili solo al responsabile
- Le telecamere non possono riprendere aree private altrui o la pubblica via se non strettamente necessario
| Adempimento | Frequenza | Normativa |
|---|---|---|
| Manutenzione ascensore | Semestrale | D.P.R. 162/1999 |
| Verifica impianto ascensore | Biennale | D.P.R. 162/1999 |
| Controllo impianto termico | Annuale | D.P.R. 74/2013 |
| Rinnovo CPI | Ogni 5 anni | D.P.R. 151/2011 |
| Verifica impianto elettrico | Ogni 5 anni (o biennale se a rischio) | D.M. 37/2008 |
Barriere architettoniche
La rimozione delle barriere architettoniche negli edifici condominiali può essere deliberata con la maggioranza semplicedegli intervenuti in assemblea (art. 1120, co. 2 c.c.). Il singolo condomino può realizzare a proprie spese opere di abbattimento delle barriere, previa comunicazione all'amministratore.
Riferimenti normativi
- D.M. 22 gennaio 2008, n. 37 (impianti tecnici)
- D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162 (ascensori)
- D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151 (prevenzione incendi)
- D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74 (impianti termici)
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (efficienza energetica)
- Art. 1122-ter c.c. (videosorveglianza)