Parti comuni soggette a manutenzione
L'art. 1117 c.c. elenca le parti comuni del condominio. Le principali sono: suolo, fondamenta, muri maestri, pilastri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, impianti idrico, gas, energia elettrica, riscaldamento e ascensori.
Manutenzione ordinaria
Comprende tutti gli interventi di conservazione e ripristino dello stato preesistente delle parti comuni: pulizia, piccole riparazioni, tinteggiatura periodica, sostituzione di componenti consumati (lampadine, guarnizioni, ecc.). Rientra nei poteri di gestione ordinaria dell'amministratore, che può disporne senza preventiva delibera assembleare, nei limiti del preventivo approvato.
Manutenzione straordinaria
Interventi di entità maggiore che vanno oltre la normale conservazione: rifacimento del tetto, sostituzione dell'impianto di riscaldamento, ristrutturazione della facciata, rifacimento degli impianti elettrici o idraulici. Richiedono l'approvazione dell'assemblea.
| Tipo di intervento | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Manutenzione straordinaria urgente | Non richiesta (azione immediata dell'amministratore) |
| Lavori straordinari di notevole entità | 500/1000 + maggioranza condomini |
| Innovazioni (art. 1120 c.c.) | 2/3 millesimi + maggioranza condomini |
| Opere voluttuarie | 4/5 millesimi + 4/5 condomini |
Interventi urgenti
In caso di urgenza (es. infiltrazione d'acqua grave, cedimento di un muro, guasto all'impianto idrico), l'amministratore può ordinare i lavori necessari senza preventiva delibera assembleare, salvo riferire all'assemblea nella prima riunione utile. La condizione è che l'intervento sia indifferibile per evitare danni maggiori.
Responsabilità dell'amministratore
L'amministratore risponde dei danni causati ai condomini o a terzi per omessa o tardiva manutenzione delle parti comuni. In particolare:
- Art. 1130 c.c.: obbligo di compiere atti conservativi sulle parti comuni
- Art. 2051 c.c.: responsabilità per danni da cose in custodia (anche oggetti caduti dalla facciata)
- La responsabilità del condominio verso terzi è solidale con quella dell'amministratore per sua culpa in vigilando
Appalti e scelta dei fornitori
Per i lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore deve presentare almeno tre preventivida fornitori diversi, salvo casi di urgenza. L'assemblea sceglie il fornitore e approva il contratto di appalto. L'amministratore vigila sull'esecuzione dei lavori e può contestare vizi e difformità.
Bonus fiscali per la manutenzione
Molti interventi di manutenzione condominiale beneficiano di detrazioni fiscali (Ecobonus, Sismabonus, Superbonus, Bonus Facciate). L'amministratore gestisce la documentazione necessaria per il beneficio e comunica ai condomini le quote detraibili.
Gestione sinistri inclusa
Limpido Condominio gestisce le pratiche assicurative per sinistri alle parti comuni: denuncia, perizia, trattativa con la compagnia e distribuzione degli indennizzi. Il servizio è incluso nel mandato di amministrazione.
Riferimenti normativi
- Art. 1117 Codice Civile (parti comuni)
- Art. 1130 Codice Civile (attribuzioni dell'amministratore)
- Art. 1131–1132 Codice Civile (rappresentanza in giudizio)
- Art. 2051 Codice Civile (responsabilità da custodia)
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220