Il principio generale
L'art. 1123, co. 1 c.c. stabilisce il principio fondamentale: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Le deroghe al criterio proporzionale sono possibili solo con il regolamento contrattuale (unanimità) o con accordo scritto tra tutti i condomini interessati.
Spese per utilità differenziata
Quando alcune parti comuni servono un gruppo determinato di condomini in misura diversa, si applica l'art. 1123, co. 2 c.c.: le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Questo principio si applica tipicamente a:
- Scale e ascensori che servono solo alcune unità
- Impianti di riscaldamento autonomi per corpi scala separati
- Illuminazione di corridoi condominiali a uso esclusivo
Criteri specifici per legge
| Parte comune | Criterio di ripartizione | Art. |
|---|---|---|
| Scale (manutenzione e sostituzione) | Metà per quota eguale per piano, metà in proporzione al piano | 1124 c.c. |
| Scale (illuminazione e pulizia) | In proporzione al valore della proprietà | 1124 c.c. |
| Lastrico solare di uso esclusivo | 1/3 al proprietario, 2/3 ai piani sottostanti proporzionalmente | 1126 c.c. |
| Muri perimetrali e tetto | In proporzione al valore delle proprietà | 1117 c.c. |
| Riscaldamento centralizzato | Metà per millesimi di riscaldamento, metà per consumo effettivo (contabilizzatori) | D.Lgs. 102/2014 |
| Acqua potabile comune | In proporzione ai millesimi generali | 1123 c.c. |
Scale e ascensori: il criterio del piano
L'art. 1124 c.c. prevede una ripartizione speciale per scale e ascensori:
- Metà della spesa è divisa in parti uguali tra i condomini che si servono delle scale (indipendentemente dal piano)
- L'altra metà è ripartita in proporzione all'altezza del piano dal suolo (chi abita al piano più alto paga di più per questa quota)
I condomini del piano terra, che non usano le scale, non contribuiscono alle spese di manutenzione delle scale (salvo accesso al piano seminterrato o a parti comuni superiori).
Morosità e azione di recupero
In caso di mancato pagamento delle quote condominiali, l'amministratore può:
- Ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo entro 6 mesi (art. 63 Disp. Att. c.c.), anche senza preventiva delibera assembleare
- I creditori del condominio, se l'escussione del moroso è infruttuosa, possono agire direttamente nei confronti degli altri condomini in proporzione alle quote millesimali (responsabilità sussidiaria)
- Il condomino moroso può essere escluso dal voto nelle delibere inerenti le spese arretrate
Innovazioni e spese straordinarie
Per le innovazioni approvate a maggioranza (art. 1120 c.c.), i condomini che non hanno votato favorevolmente possono essere esonerati dalla spesa solo se dichiarano di rinunciare all'utilizzo dell'innovazione. Tuttavia, se l'innovazione diventa essenziale o torna loro utile, devono pagare la quota originaria rivalutata.
Spese per interventi su parti di proprietà esclusiva
Le spese per opere che interessano parti private ma con impatto sulla struttura o sull'estetica condominiale seguono regole specifiche. Il condomino che esegue lavori in proprio deve preventivamente comunicare all'amministratore le modalità e i tempi, e risponde dei danni alle parti comuni.
Rendiconto trasparente con Limpido Condominio
Il nostro rendiconto annuale mostra per ogni voce di spesa il criterio di ripartizione applicato, la tabella millesimale utilizzata e la quota individuale di ogni condomino. Tutto verificabile e scaricabile dal portale online.
Riferimenti normativi
- Art. 1123 Codice Civile (spese condominiali generali)
- Art. 1124 Codice Civile (scale e ascensori)
- Art. 1125 Codice Civile (soffitti, solai e volte)
- Art. 1126 Codice Civile (lastrici solari)
- Art. 63 Disposizioni di Attuazione c.c. (morosità)
- D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102 (contabilizzatori calore)